(공유) 자녀에게 ‘얼죽신’ 넘겨줬더니···국세청 세무조사 출두요 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

(공유) 자녀에게 ‘얼죽신’ 넘겨줬더니···국세청 세무조사 출두요 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

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자녀에게 ‘얼죽신’ 넘겨줬더니···국세청 세무조사 출두요 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

 

서울시가 지난 2월 12일 일부 지역을 제외하고 토지거래허가구역을 해제했다. 곧바로 대치, 잠실을 중심으로 신고가는 물론 호가 역시 급등하고 있는데 이제는 그 열기가 주변까지 퍼지는 분위기다. 특히 일부 인기 지역은 매물 조차 나오고 있지 않은 상황이라 매수자들의 마음은 조급하기만 한다.

하지만 이럴 때일수록 매수시 유의해야 할 점이 있다. 바로 자금조달 그리고 명의선정과 양도세 필요경비 항목이다. 게다가 최근 세무조사 관련 국세청 보도자료를 보면 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축)으로 대표되는 신축 아파트에 대해 그 칼날을 겨누고 있는듯 하다. 이런 상황에서 똑똑한 매수 전략은 무엇인지 하나하나 살펴보자.

부동산은 주식 등 다른 자산과 달리 계약과정이 상당히 까다롭다. 금액이 크고 대출을 받아야 하는 것도 있지만 무엇보다 상대방(매도자, 매수자 등)과의 협상도 고려해야 하기 때문이다. 그러다 보니 급하게 계약을 하는 경우가 종종 발생하는데 요즘처럼 매물이 없고 중심지로 관심이 몰리는 경우에는 더더욱 그러하다.

게다가 최근 국세청은 보도자료를 통해 ‘얼죽신’, ‘똘똘한 한 채’ 열풍에 편승한 부동산거래 탈세 세무조사에도 칼날을 빼든 상황이다. 어렵사리 좋은 물건을 매수하더라도 추후 세무조사를 받을 가능성을 키우거나, 절세 전략을 놓쳐서 불필요한 양도세까지 추가로 부담한다면 그야말로 손해이다. 그렇다면 매수자라면 어떤 부분을 조심해서 거래를 해야할까?

 

부동산과 절세전략은 뗄레야 뗄 수 없다.

규제지역일수록 ‘자금조달계획서’ 작성을 철저히

자금조달계획서는 말 그대로 해당 주택을 취득할때 소요되는 자금을 어떻게 조달하는지에 대한 문서다. 규제지역은 금액 상관없이, 비규제지역은 6억원 초과시 작성한다. 특히 규제지역의 경우 관련 자료를 함께 첨부해야 해서 주의를 요한다.

자금조달계획서 작성시 가장 주의해야 하는 부분은 ‘자기자금’ 중 4번 항목 증여·상속 항목과 ‘차입금 등’에서 11번 항목인 ‘그 밖의 차입금’이다. 증여, 상속의 경우 무신고 혹은 과소신고 항목이 있을때 추후 문제가 될 수 있는데 이는 소득대비 지나치게 비싼 자산을 취득할때 특히 그러하다.

그리고 11번 그 밖의 차입금은 금융기관이 아닌 개인간 거래, 특히 가족간 차용거래를 통해 자금을 조달한 경우인데 지나치게 금액이 크거나 상환 기간이 긴 경우 그리고 이자를 아예 지급하지 않는 경우에는 문제가 될 수 있다.

 

세무 조사 사례. <자료=국세청>최근 국세청 발표 자료를 보면 자녀가 본인 소득의 수십 배에 달하는 고가 아파트를 취득한 사례가 나와 있다. 해당 아파트 취득 전 자녀의 부친은 고액 배당금 및 상가 매각대금이 있었던 것으로 확인되나 해당 자금을 어디에 사용했는지 그 출처가 불분명하고 별도의 증여세 신고도 없었다.

아마도 해당 자금을 자녀의 고가 아파트 취득에 사용했을 것으로 추정되기에 이에 대한 세무조사가 이뤄지고 있다는 내용이다. 이처럼 별도 증여, 상속 신고도 없는데 소득 대비 지나치게 고가의 자산을 취득할 때에는 늘 유의해야 한다.

공동명의가 가능한지 체크하고 이에 대한 유불리 따져야

공동명의는 부동산 절세에 있어서 가장 중요한 요소중 하나다. 명의를 분산함으로써 보유세 및 양도세에 있어서 유리하게 활용할 수 있기 때문이다. 예를 들어 1주택인 경우 부부공동명의를 한다면 종부세의 경우 공제금액이 기준시가 12억이 아닌 총 18억(부부 각각 9억 원씩)까지 늘어난다. 이는 시세 약 25억 원에 상당하는 매우 큰 수치다. 양도세 역시 각각 기본공제 250만원씩 적용이 되며 소득금액을 분산하기에 매우 유리하다.

가령 양도차익이 1억 원인 경우 단독명의는 약 2000 만원 정도의 양도세가 나오지만 공동명의는 총 1290만원 정도로 단독명의대비 약 700 만원 정도 절세가 된다. 그리고 이는 양도차익이 커질수록 그 효과 역시 함께 커진다.

 

공동명의 역시 주의할 점이 있는데 상대방이 자금을 모두 조달하는 경우 증여 이슈가 있을 수 있다. 또 하나는 피부양자의 경우 보유지분의 시가가 약 21억 원 이상이 되면 재산세 과표가 9억 원을 초과할 가능성이 높아지고 그 결과 지역가입자로 전환될 수 있다. 물론 양도가격 12억 이하 매각시 비과세가 된다면 어차피 양도세는 나오지 않으니 이때는 단독명의, 공동명의 모두 다를게 없다.

양도세 필요경비 항목은 매수할때 함께 챙겨둬야

내 집 마련을 처음할 때 많은 실수가 있다. 그 중 하나가 양도세 필요경비다. 양도세 필요경비는 양도세 과표를 줄여주게 돼 그만큼 양도세 부담을 낮춰주는데, 대부분은 ‘나중에 팔 때 챙기자’라고 생각해서 이를 놓치게 된다.

대표적인 필요경비 항목은 1)취득세, 2)법무사, 세무사 등 수수료, 3)취득 및 양도시 중개사비(임차는 불가), 4)인테리어 항목 중 자본적 지출 등이다. 특히 4)번 인테리어 항목은 처음 집을 매수할때 공사를 하는 경우가 대부분이므로 이에 대한 관련 증빙을 잘 챙겨둬야 한다.

다만 모든 인테리어 항목이 필요경비로 인정 받을수는 없고 자본적 지출, 즉 해당 자산의 내용연수를 늘려주거나 기능을 향상시켜주는 항목만 해당된다. 구체적으로 샷시 교체, 베란다 확장, 상하수도 배관공사, 시스템 에어컨, 보일러 교체 등이다. 따라서 관련 항목이 있을 시 현금영수증 혹은 카드결제 내역과 같은 적격증빙자료를 미리미리 꼼꼼하게 챙겨두도록 하자.

이렇듯 부동산을 매수할때에는 상당히 많은 부분을 고려하고 미리 대비해두는 것이 필요하다. 그렇지 않을 경우 불필요한 양도세를 더 부담할 수 있고, 심지어 세무조사 가능성도 커질 수 있다. 나중에 가서 후회하지 말고 지금부터 꼼꼼하게 이를 준비하는 지혜가 필요하다.

 

 

 

 

 

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