[공유] [전세의 월세화①] 강력한 대출 규제 그 후…전세 줄고 월세 늘었다

[공유] [전세의 월세화①] 강력한 대출 규제 그 후…전세 줄고 월세 늘었다

 

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[전세의 월세화①] 강력한 대출 규제 그 후…전세 줄고 월세 늘었다

6·27 대책으로 다주택자·갭 투자 대출 원천 봉쇄
전세 매물 줄며 가격 상승…월세화 가속

임대차 시장이 급변하고 있다. 몇 년 전 전세사기 여파에 더해 정부의 강력한 대출 규제 정책 등이 복합적으로 작용하며 전세의 월세화를 더욱 가속화하고 있다는 분석이다. 세계적으로 한국에만 존재하는 독특한 제도인 전세는 제도적 허점 탓에 여러 차례 사회적 문제를 일으켰다. 동시에 서민의 주거 사다리 역할도 했다. 이 시리즈에서는 변화하는 임대차 시장의 흐름을 짚고, 그 변화가 가져올 사회적 함의에 대해 살펴본다. <편집자 주>

정부가 집값을 잡기 위해 강력한 대출 규제 정책을 내놓은 후 전세시장이 위축되고 있다. 전세시장의 공급자 역할을 해 온 다주택자들의 대출이 막히고, 갭 투자도 차단됐기 때문이다. 전세 매물이 줄고 전셋값이 뛸 것으로 전망되며, 월세를 선택하는 세입자들이 늘어나고 있다.

16일 부동산업계에 따르면 정부는 지난달 '6·27 부동산 대책'을 발표해 다주택자 대출을 막고 갭 투자를 원천 차단했다. 이 대책으로 수도권 및 규제 지역에서 주택담보대출(주담대)을 받는 경우 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출이 막혔다. 또 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지됐다.

◆전세 매물 급감에 입주 절벽까지

이 같은 대출 규제는 전세 물량 감소로 이어졌다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 16일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만5114건으로, 지난 1월 1일(3만1814)보다 21% 줄었다. 1년 전인 지난해 7월 16일(2만7247건)과 비교해도 2100건 이상 적다.

실제 전세 거래도 위축되는 모양새다. KB부동산에 따르면 전세거래활발지수는 7월 7일 기준 22.0으로, 대출 규제 이전인 6월 23일 39.7보다 17.7포인트 하락했다. 전세거래지수는 100을 기준으로 초과하면 활발, 미만이면 한산하다는 것을 의미한다. 전세수급지수도 같은 날 기준 143.6을 기록하며 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 것으로 나타났다. 전세수급지수는 100을 초과하면 공급이 부족하고, 100 미만일 경우 공급이 충분하다는 의미다.

전셋값 상승세도 심상치 않다. 한국부동산원에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.08% 오르며 22주 연속 상승했다. 여기에 입주 물량 감소도 전세 가격 상승을 자극할 것으로 보인다. 부동산R114에 따르면 수도권 입주 물량은 올해 약 14만 가구, 내년 약 10만 가구로 급감한다. 서울 입주 물량은 올해 약 4만6700가구에서 약 2만4400가구로 절반 가까이 줄어든다.

◆월세 수요 늘어나고 가격도↑…커지는 주거비 부담

전세 매물 감소, 전세가 상승, 대출 규제가 복합적으로 작용하며 월세로 내몰리는 임차인이 늘었다. 법원 등기정보광장에 따르면 상반기 서울에서 확정일자를 받은 주택 월세계약은 29만5189건으로, 전년 동기(22만8655건) 대비 29% 늘었다. 같은 기간 전세는 15만3113건에서 16만6035건으로 8.4% 증가에 그쳤다.

전월세 전환율도 늘었다. 통계청에 따르면 서울 주택 전월세 전환율은 올해 1월 5.3%을 기록했다. 3년 전(4.7%) 보다 0.6% 올랐다. 이후 2월 5.3%, 3월 5.4%, 4월 5.5%로 줄곧 상승했다.

월세 수요 증가로 월세 가격 역시 매달 오르는 추세다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 월세 지수는 126.6을 기록했다. 그 전달에 이어 또 사상 최고치를 경신한 것이다.

이 가운데 정부는 전세대출에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 업계에서는 6·27 부동산 대책에 이어 전세대출 DSR 규제까지 시행되면 전세의 월세화에 또 한 번 속도가 붙을 수 있다고 내다보고 있다.

부동산 관계자는 "강력한 대출 규제와 공급 부족이 맞물리며 전세 시장이 위축되고 있다. 전세시장이 당장 사라지지는 않겠지만, 그간 전세 위주였던 임대차 시장이 점차 월세 위주로 재편될 것"이라며 "월세화 가속화와 월세 비용 상승으로 서민들의 주거비 부담이 커질 수 있다"고 말했다.

 

 

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