[공유] ＂월세 20만원 더 내기로 했어요＂…갈 곳 없는 세입자 ˙눈물˙

[공유] ＂월세 20만원 더 내기로 했어요＂…갈 곳 없는 세입자 ˙눈물˙

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"월세 20만원 더 내기로 했어요"…갈 곳 없는 세입자 '눈물'

씨 마른 수도권 전세
1년새 매물 21% 급감

계약갱신권 늘고 대출 규제
전세 가격은 9개월째 상승

 

 

계약갱신청구권, 전월세상한제 시행과 전세자금 대출 규제로 수도권 전세 매물의 씨가 마르고 있다. 최근 2년간 전세 사기에 따른 아파트 선호가 이어진 데다 신규 주택 공급도 줄어 전셋값 상승을 우려하는 목소리가 크다.

17일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 수도권 아파트 전세 매물은 6만380건으로 1년 전(7만6632건)보다 21.2%(1만6252건) 줄었다. 경기도에서 1년 새 전체 전세 물량의 31.7%(1만2180건)가 사라졌고, 서울은 8.7% 감소했다. 서울 송파구 헬리오시티 전세 매물은 1년 전보다 40.5% 급감한 344건으로 집계됐다. 전세 품귀 속에 수도권 전셋값은 지난해 7월 이후 9개월 연속 상승 곡선을 그리고 있다.

 

지난해 이후 입주 물량이 줄어들고, 가계 대출 축소를 위해 갭투자(전세 끼고 매매)를 규제한 것이 전세 물건 감소로 이어졌다는 분석이 나온다. 전세 대출이 축소되자 집주인은 전세를 월세로 돌리거나 실거주하는 쪽을 택하고 있다. 세입자가 계약갱신청구권을 활용해 한 집에서 4년까지 살 수 있는 것도 시장에 나오는 신규 전세가 줄어든 요인으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “수도권 입주 물량 감소가 전세시장에 악재로 작용하고 있다”며 “전셋값이 상승하는 추세여서 계약갱신권을 사용하는 세입자가 늘고 있다”고 설명했다.

전문가들은 당분간 전세 부족에 따른 임대차 시장 불안이 계속될 것으로 내다봤다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “전셋값 상승의 해결책은 공급밖에 없다”며 “등록임대사업자 혜택 부활과 민간임대 활성화 등이 필요하다”고 지적했다.

헬리오시티·래미안슈르 '전세품귀'…"매물 70% 줄어"
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“전세를 연장하기 위해 보증금 대신 월세를 20만원 더 내기로 했습니다. 전세대출이 나오지 않아 목돈을 구할 방법이 없어 어쩔 수 없었어요.”(서울 마포구의 한 세입자)

수도권 전세 품귀로 세입자 부담이 커지고 있다. 입주 물량이 줄어드는데 기존 전세는 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)의 영향으로 시장에 좀처럼 나오지 않아서다. 임대인(집주인) 규제도 강화되고 있어 공급이 늘어나기 쉽지 않을 전망이다. 강제 저축 효과와 주거 사다리 역할을 하던 전세가 줄어 서민 주거 안정성이 악화할 것이란 우려가 나온다.

◇귀해진 아파트 전세

 

17일 기준 수도권 아파트 전세 물건(아실 통계)은 1년 전보다 1만6252건 줄어든 6만380건으로 집계됐다. 같은 기간 월세가 소폭 줄고, 매매 물량은 오히려 늘어난 것과 대비된다.

전세 매물이 감소한 것은 공급 부족 영향이 크다. 빅데이터 플랫폼 부동산지인에 따르면 올해 서울 입주 예정 아파트는 3만3997가구로 적정 수요(4만8120가구)의 71% 수준에 불과하다. 내년 서울 아파트 입주 예정 물량(부동산R114)은 9640가구, 2027년에는 9573가구에 그칠 것으로 예측된다. 수도권 전체로 확대해도 마찬가지다. 2025~2027년 수도권 아파트 입주 예정 물량은 31만5852가구로 직전 3년간(55만1170가구) 대비 57.3% 수준으로 줄어들 것으로 예상된다. KB금융지주 경영연구소는 “비아파트 시장의 전세 불안이 여전한 데다 서울 주요 지역의 대규모 아파트 단지 입주가 마무리됐다”며 “전세시장은 수도권 아파트 중심의 가격 상승세가 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다.

신규 매물이 줄어든 가운데 기존 매물 잠김 현상은 심화하고 있다. 임대차 2법으로 기존 계약이 유지되면서 전세회전율이 떨어지고 있어서다. 게다가 지난해 하반기 전세자금 대출 등 대출 규제를 강화하면서 갭투자(전세 낀 매매)가 거의 불가능해져 집주인과 세입자 모두 돈을 빌리기 어려워졌다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “집을 가진 사람이 다른 지역에 전세를 얻어 들어가려고 하면 대출이 안 나오고, 새 주인이 갭투자자면 기존 세입자도 대출받기 어려워진다”며 “임대차를 포기하고 매매로 전환하거나 실거주로 사는 집주인이 늘어나고 있다”고 설명했다.

전세사기 여파로 오피스텔, 빌라 등 비아파트 수요가 감소한 반면 아파트 전세 수요는 늘고 있다. 우리은행에 따르면 올 들어 지난 15일까지 아파트 전세 거래는 10만5005건으로, 월세(7만5074건)보다 많다. 월세에 반전세, 준전세 등이 포함된 것을 고려하면 전세 거래가 월등히 많은 셈이다. 전셋값은 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 수도권 아파트 전세가격지수(계절조정)는 전달보다 0.57% 상승했다. 지난해 7월 이후 9개월째 상승 흐름이 이어지고 있다.

◇잇따르는 임대차 규제

임대차 관련 규제도 전세 품귀와 가격 상승세를 부채질하고 있다. 임대차 3법의 마지막 퍼즐인 전월세신고제가 오는 6월부터 시행될 예정이다. 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하면 계약 30일 안에 임대인과 임차인이 계약 내용을 지방자치단체에 신고해야 한다.

임대인의 세 부담도 늘어난다. 기획재정부는 1월 2024년 세법 개정 후속 시행령 개정안을 통해 전세보증금 간주임대료 과세 대상을 2주택자로 확대했다. 올해까지는 3채 이상을 보유한 임대인에게만 간주임대료가 부과됐지만, 내년부터는 12억원(기준시가)을 초과하는 고가 주택 2채를 보유한 임대사업자도 내야 한다.

주택도시보증공사(HUG)는 다음달부터 은행에 대한 보증기관의 보증 비율을 90%로 낮춘다. 전세보증금반환보증(전세금보장신용보험) 보험료율도 오르고, 6월부터 전세금안심대출보증 심사 때 임차인의 상환 능력을 함께 고려한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세시장 안정을 위해서는 공급이 늘어야 한다”며 “임대사업자 혜택 부활, 민간임대 활성화, 공공매입임대 확대 등 주택 임대 관련 제도의 손질이 필요하다”고 강조했다.

 

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